Haus verkaufen ohne Makler: Was Sie sparen – und riskieren

Sie überlegen, ob Sie Ihr Haus verkaufen ohne Makler abwickeln – und rechnen sich die Provision als Ersparnis vor. Das ist der Ausgangspunkt der meisten privaten Verkäufe: mehrere tausend Euro, die scheinbar im eigenen Portemonnaie bleiben, statt an einen Vermittler zu gehen. Die Rechnung stimmt nur auf den ersten Blick.

Wer ein Haus verkaufen ohne Makler will, übernimmt Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die rechtssichere Vorbereitung des Kaufvertrags in Eigenregie. Das ist möglich – Eigentümer, Nachbarn oder bereits bekannte Käufer wie ein langjähriger Mieter können einen Privatverkauf durchaus zu einem fairen Ergebnis bringen. Für alle anderen lohnt sich ein nüchterner Blick auf das, was tatsächlich gespart wird und wo die eigentlichen Risiken liegen.

Dieser Artikel ordnet beides ein: die Provision, die entfällt, die Preise, die private Verkäufer in der Praxis erzielen, die gesetzlichen Pflichten bei Energieausweis und Mängelangaben – und die Situationen, in denen der Verzicht auf professionelle Unterstützung tatsächlich vertretbar ist.

Haus verkaufen ohne Makler: Was Sie an Provision wirklich sparen

Die Maklerprovision liegt je nach Bundesland bei insgesamt bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit privatem Käufer gilt seit 2020 das Halbteilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB: Verkäufer und Käufer tragen die Provision je zur Hälfte. Ein Makler darf dem Verkäufer also nicht die gesamte Courtage aufbürden, und der Verkäufer zahlt beim klassischen Privatverkauf ohnehin nur seinen eigenen Anteil.

Wer ganz ohne Makler verkauft, spart real diesen Verkäuferanteil – bei einem Haus für 450.000 Euro sind das, je nach Bundesland, grob zwischen 6.000 und 8.000 Euro. Wie sich die Provision im Detail zusammensetzt und wer in welchem Bundesland was zahlt, hat das Journal im Beitrag Maklerprovision Hausverkauf: Wer zahlt wie viel und wofür zusammengefasst. Die gesparte Provision ist der einzige Posten, der beim Privatverkauf sicher feststeht. Alles andere – Preis, Dauer, Haftung – ist Verhandlungssache und Risiko.

Der Preis: Warum private Anbieter oft weniger erzielen, nicht mehr

Der naheliegende Gedanke, die gesparte Provision einfach zum Verkaufspreis dazuzuschlagen, geht in der Praxis selten auf. Eine Auswertung von rund 300.000 Immobilienangeboten aus dem Jahr 2026 zeigt: Privat inserierte Häuser werden im Schnitt zu einem 4,3 Prozent höheren Preis angeboten als vergleichbare, über einen Makler vermarktete Objekte – erzielt wird dieser Aufschlag aber selten. Zu hoch angesetzte Angebotspreise verlängern die Vermarktungszeit, verunsichern Interessenten und drücken am Ende häufig den tatsächlich erzielten Preis unter den realistischen Marktwert.

Der Grund liegt selten am fehlenden Verhandlungsgeschick, sondern an der Bewertung selbst: Ohne Zugriff auf aktuelle Vergleichsverkäufe in der eigenen Straße oder Gemeinde schätzen Eigentümer den Wert häufig zu emotional. Ein zu hoher Preis wirkt zunächst wie die sichere Seite, kostet aber Wochen oder Monate Vermarktungszeit – und am Ende oft mehr, als die Provision je gekostet hätte. Eine kostenfreie, unabhängige Einschätzung vor der ersten Anzeige schützt genau davor.

Pflichtangaben und Energieausweis: Wo Bußgelder drohen

Wer ein Haus verkaufen ohne Makler möchte und selbst inseriert, übernimmt auch die gesetzlichen Pflichten des Anbieters. Nach § 87 Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss jede kommerzielle Immobilienanzeige bestimmte Energiewerte aus dem Energieausweis enthalten: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Fehlen diese Angaben, ist das nach § 108 Absatz 2 Nummer 2 GEG eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.

Hinzu kommt ein praktisches Problem: Energieausweise, die ohne Begehung des Objekts für wenige Euro online ausgestellt werden, sind fehleranfällig. Ein fehlerhafter Ausweis ist kein Sparposten, sondern ein zusätzliches Haftungsrisiko gegenüber dem Käufer. Welche Unterlagen für einen rechtssicheren Verkauf insgesamt nötig sind, von Grundbuchauszug bis Grundriss, beschreibt der Beitrag Unterlagen Hausverkauf: Diese Dokumente brauchen Sie.

Haftung für Mängel: Was „gekauft wie gesehen" wirklich bedeutet

Private Kaufverträge schließen die Sachmängelhaftung fast immer aus – die Klausel „gekauft wie gesehen" ist bei gebrauchten Immobilien üblich und grundsätzlich zulässig. Dieser Ausschluss gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglist liegt bereits vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dem Käufer gegenüber nicht offenbart – etwa einen früheren Wasserschaden, Feuchtigkeit im Keller oder eine nicht genehmigte Anbaufläche. Wird ein solcher Mangel später entdeckt, kann der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten oder Schadensersatz verlangen. Für Privatverkäufer bedeutet das: Eine vollständige, ehrliche Offenlegung bekannter Mängel im Exposé und im Kaufvertrag ist kein guter Wille, sondern rechtliche Notwendigkeit. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung – bei bekannten oder vermuteten Mängeln lohnt sich vor der Beurkundung ein Blick durch einen Fachanwalt oder Notar.

Bonität, Verhandlung, Notartermin: Der unterschätzte Aufwand

Neben Preis und Haftung ist der dritte unterschätzte Punkt die Bonitätsprüfung. Wer ein Haus verkaufen ohne Makler abwickelt, muss selbst einschätzen, ob eine Finanzierungszusage des Käufers belastbar ist – oder erlebt im schlechtesten Fall das Platzen des Verkaufs kurz vor dem Notartermin, nachdem konkurrierende Interessenten längst abgesagt haben.

Auch die Verhandlung selbst verläuft anders, wenn Verkäufer und Käufer sich direkt gegenübersitzen: Emotionale Bindung an das eigene Haus erschwert es, sachlich zu bleiben, wenn ein Interessent den Preis drückt. Ein Vermittler zwischen den Parteien nimmt genau diese Spannung heraus – nicht aus Höflichkeit, sondern weil er als neutrale Instanz zwischen zwei Interessen steht.

Wann sich der Verzicht auf einen Makler trotzdem lohnen kann

Es gibt Situationen, in denen ein Privatverkauf sinnvoll bleibt. Verkauft ein Eigentümer an den eigenen Mieter, an Familienangehörige oder an Nachbarn, die das Objekt seit Jahren kennen, entfällt ein großer Teil der Vermarktungsarbeit von selbst – Preisfindung und Besichtigung sind dann weniger das Problem als die saubere vertragliche Abwicklung. In sehr nachgefragten Lagen mit wenigen vergleichbaren Objekten finden manche Eigentümer zudem ohne größere Vermarktung einen Käufer aus dem eigenen Umfeld.

In beiden Fällen bleiben die rechtlichen Pflichten – Energieausweis, Offenlegung von Mängeln, korrekter Kaufvertrag – unverändert bestehen. Wer sich unsicher ist, ob der eigene Fall zu diesen Ausnahmen zählt, bekommt mit einer unabhängigen Wertermittlung zumindest Klarheit über den realistischen Preis, unabhängig davon, ob am Ende ein Makler beauftragt wird oder nicht.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Direkte Kosten entstehen für Energieausweis, gegebenenfalls ein Wertgutachten, Inserate auf Immobilienportalen und die Notarkosten, die ohnehin der Käufer trägt. Die gesparte Maklerprovision ist der Verkäuferanteil nach §§ 656c, 656d BGB – bei einem Haus im mittleren sechsstelligen Bereich meist ein Betrag im niedrigen fünfstelligen Bereich.

Muss ich als Privatverkäufer auch einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Die Pflicht zum Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt unabhängig davon, ob mit oder ohne Makler verkauft wird. Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro nach § 108 GEG.

Haftet ein Privatverkäufer für Mängel am Haus?

Der übliche Haftungsausschluss „gekauft wie gesehen" schützt nicht vor Ansprüchen wegen arglistig verschwiegener Mängel. Bekannte Mängel gehören vollständig ins Exposé und in den Kaufvertrag, sonst drohen Anfechtung und Schadensersatz.

Erzielen Privatverkäufer schlechtere Preise als mit Makler?

Nicht zwingend, aber häufig. Ohne Vergleichsdaten zu aktuellen Verkäufen in der Umgebung liegen private Angebotspreise oft über dem Marktwert, was die Vermarktungszeit verlängert und den letztlich erzielten Preis eher senkt als erhöht.

Lohnt sich ein Makler auch beim Verkauf an Familie oder Bekannte?

Bei bekannten Käufern entfällt viel Vermarktungsarbeit, die rechtliche Absicherung – Wertermittlung, Kaufvertrag, Offenlegungspflichten – bleibt aber genauso wichtig wie bei fremden Käufern.

Nächster Schritt

Ob Sie sich für einen Privatverkauf entscheiden oder einen Makler beauftragen: Der Ausgangspunkt ist in beiden Fällen derselbe realistische Marktwert. Reuber Immobilien ermittelt ihn kostenfrei und unverbindlich, vor Ort und anhand echter Vergleichsverkäufe aus Ihrer Region zwischen Bodensee, Oberschwaben und Schwäbischer Alb – ohne dass daraus eine Verpflichtung zum Verkaufsauftrag entsteht. Die kostenfreie Wertermittlung gibt Ihnen die Zahl, auf der jede weitere Entscheidung aufbaut. Wenn Sie sich anschließend doch für eine Begleitung durch den gesamten Verkauf entscheiden, finden Sie unter Haus verkaufen den Ablauf und die Konditionen von Reuber Regional im Überblick.