Verkaufen nach Immobilientyp · Eigentumswohnung
Eigentumswohnung verkaufen in Oberschwaben und am Bodensee
Sie verkaufen nicht nur Ihre Wohnung, sondern einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft. Wir bereiten die WEG-Unterlagen so auf, dass Käufer und Bank keine Rückfragen mehr haben.
Auch häufig gesucht:Wohnung verkaufen,Haus verkaufen.
Bewertung & Markt
Eigentumswohnungen richtig bewerten
Bei einer Eigentumswohnung verkaufen Sie zwei Dinge auf einmal: Ihr Sondereigentum — Wohnung, Keller, oft ein Stellplatz — und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Was zu welchem Teil gehört, steht in Teilungserklärung und Aufteilungsplan; die Gemeinschaftsordnung regelt Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte. Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters — die sollte vor dem Notartermin vorliegen.
Den Preis entscheidet neben der Wohnung der Zustand der Gemeinschaft. Käufer und Banken sehen inzwischen sehr genau hin: Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage, was steht in den letzten Jahresabrechnungen, welche Maßnahmen hat die Eigentümerversammlung beschlossen? Eine gefüllte Rücklage und eine geordnete Beschlusssammlung sind ein Preisargument; eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Dach- oder Heizungssanierung ist ein Abzug, den ein Käufer ohnehin erfährt. Wer die Unterlagen der Verwaltung früh anfordert, verhandelt aus der besseren Position.
Marktnotiz
Banken verlangen bei Eigentumswohnungen regelmäßig Protokolle und einen Nachweis über die Rücklage, bevor sie eine Finanzierung zusagen. Fehlende Verwaltungsunterlagen sind der häufigste Grund, warum ein Verkauf kurz vor dem Notartermin stockt.
- Schlüsseldokument
- Teilungserklärung
- Unterlagen von der Verwaltung
- 2 bis 4 Wochen
- Größter Werthebel
- Erhaltungsrücklage
- Ø Wohnungspreis in der Region
- 3.050 – 4.300 €/m²
mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
Vorlauf für Abrechnungen, Protokolle, Rücklagenstand
Höhe, Beschlusslage, anstehende Maßnahmen
Spanne über unsere fünf Regionen
Angaben zu Dauer und Verfahren sind Erfahrungswerte aus unserer Region und ersetzen keine Wertermittlung — die verbindliche Einordnung erfolgt nach dem Termin vor Ort. Rechtliche und steuerliche Angaben sind allgemeine Orientierung, ersetzen keine Beratung im Einzelfall und keine Auskunft von Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
Preistreiber
Was den Preis bestimmt.
Fünf Faktoren, die bei Eigentumswohnungen regelmäßig über die Preisspanne entscheiden — in der Reihenfolge, in der Käufer sie prüfen.
Höhe der Erhaltungsrücklage
Eine gut dotierte Rücklage nimmt dem Käufer das Risiko einer Sonderumlage. Eine leere Rücklage bei gleichzeitig alterndem Gebäude wird als künftige Zahlung eingepreist — oft großzügig.
Zustand des Gemeinschaftseigentums
Dach, Fassade, Fenster, Heizzentrale, Aufzug, Tiefgarage. Was die Gemeinschaft in den letzten Jahren erneuert hat, ist ein Argument; was aussteht, ist eine Verhandlungsposition des Käufers.
Hausgeld und Kostenverteilung
Nicht die absolute Höhe zählt, sondern der nicht umlagefähige Anteil und die Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung. Ungewöhnliche Schlüssel erklären wir im Exposé, statt sie zu verstecken.
Beschlusslage und Verwaltung
Eine geordnete Beschlusssammlung, saubere Jahresabrechnungen und eine erreichbare Verwaltung beschleunigen die Bankprüfung erheblich. Streit in der Gemeinschaft schlägt umgekehrt auf den Preis durch.
Sondernutzungsrechte
Stellplatz, Gartenanteil, Dachterrasse oder Kellerraum, die Ihnen allein zustehen. Sie müssen in der Teilungserklärung verbrieft sein — mündliche Übung reicht dem Notar nicht.
Vorbereitung
Diese Unterlagen brauchen Sie.
Bei Eigentumswohnungen fragen Käufer und finanzierende Banken genau diese Dokumente ab. Was fehlt, beschaffen wir für Sie — die Liste ist der Anfang, nicht Ihre Hausaufgabe.
Unterlagen prüfen lassenTeilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Grundordnung der Gemeinschaft, inklusive aller Nachträge
Aufteilungsplan
zeigt die Nummerierung der Einheiten und die Abgrenzung
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Voraussetzung der Wohnungseigentumsbildung
Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs
mit Miteigentumsanteil und Abteilung II und III
Jahresabrechnungen
der letzten drei Jahre, mit Einzel- und Gesamtabrechnung
Aktueller Wirtschaftsplan
belegt das laufende Hausgeld für das Exposé
Nachweis über die Erhaltungsrücklage
Stand zum Stichtag, von der Verwaltung bestätigt
Beschlusssammlung
nach § 24 Abs. 7 WEG von der Verwaltung zu führen
Protokolle der Eigentümerversammlungen
der letzten drei Jahre, inklusive beschlossener Maßnahmen
Verwaltervertrag und Kontaktdaten
für Rückfragen von Käufer, Bank und Notar
Energieausweis
für das Gesamtgebäude, von der Verwaltung erhältlich
Weitere Immobilientypen
Verkaufen nach Immobilientyp
Jeder Immobilientyp wird anders bewertet, braucht andere Unterlagen und spricht einen anderen Käuferkreis an. Für 7 Typen finden Sie hier die jeweils passende Seite.
Standorte
Eigentumswohnung verkaufen — nach Standort
Was Ihre Immobilie wert ist, entscheidet sich nicht nur am Typ, sondern am Ort. Für jede Region, jeden Landkreis und jede größere Gemeinde führen wir eigene Marktdaten.
Ihr Ort ist nicht dabei?Alle Standorte im Überblick
Was ist Ihre Eigentumswohnung wert?
Kostenfrei, unverbindlich und mit begründeter Preisspanne statt einer Zahl aus dem Onlinerechner. Antwort innerhalb von zwei Werktagen.
Über uns
Zwei Brüder aus Oberschwaben.
Niklas Reuber verantwortet Recht und Abwicklung, Jonas Reuber Vermarktung und Reichweite. Sie haben eine Bezugsperson statt einer Sachbearbeiter-Kette.
Ablauf
Was bei der Wertermittlung passiert.
- 01
Eckdaten
Lage, Größe, Baujahr, Zustand — Antwort in zwei Werktagen.
- 02
Unterlagen
Wir sagen, was fehlt — bei Eigentumswohnungen beginnt es beim Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
- 03
Termin vor Ort
Zustand, Ausstattung, Mikrolage, offene Punkte.
- 04
Bewertung
Vergleichswertverfahren — nachvollziehbar hergeleitet, nicht geschätzt.
- 05
Strategie
Startpreis, Zielgruppe, Vermarktungsweg und Zeitplan.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf von Eigentumswohnungen
Welche Unterlagen muss ich bei der Verwaltung anfordern?
Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan, den Stand der Erhaltungsrücklage, die Beschlusssammlung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Energieausweis. Planen Sie zwei bis vier Wochen Vorlauf ein und rechnen Sie mit einer Gebühr. Auf Wunsch fordern wir die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht direkt bei der Verwaltung an.
Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage ausgezahlt?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht Ihnen persönlich, und geht beim Verkauf auf den Käufer über. Ein Auszahlungsanspruch besteht nicht. Wirtschaftlich lässt sich der Rücklagenanteil aber im Kaufpreis abbilden — deshalb ist ein aktueller Nachweis über den Stand mehr als eine Formalie.
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Maßgeblich ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Rate Eigentümer ist — nicht, wer bei der Beschlussfassung dabei war. Weil das im Übergang regelmäßig zu Streit führt, gehört eine ausdrückliche Regelung in den Kaufvertrag: wer welche Rate trägt und wie mit noch nicht abgerufenen Beträgen umgegangen wird.
Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Nur wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält; dann ist sie im Grundbuch vermerkt und der Notar verlangt die Zustimmungserklärung vor der Eigentumsumschreibung. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Wir prüfen das gleich zu Beginn, damit im Notartermin nichts liegen bleibt.
In welchen Regionen sind Sie tätig?
Unser Schwerpunkt liegt in Oberschwaben und am Bodensee, dazu kommen die Region Ulm und Donau-Iller, die Schwäbische Alb und die Region Stuttgart. Für jede Region und jeden größeren Ort führen wir eigene Marktdaten — Sie finden sie über die Standortseiten, die unten auf dieser Seite verlinkt sind.
Nächster Schritt
Eigentumswohnung verkaufen?
Starten Sie mit der kostenfreien Wertermittlung. Sie bekommen eine begründete Preisspanne, eine ehrliche Einschätzung zur Vermarktungsdauer — und danach entscheiden Sie.