Verkaufen nach Immobilientyp · Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberschwaben und am Bodensee
Ein Mehrfamilienhaus wird über seine Mieten bewertet, nicht über seine Ausstattung. Wir rechnen Ertragswert und Faktor durch und sagen Ihnen, was Anleger in unserer Region zahlen.
Auch häufig gesucht:Gewerbeimmobilie verkaufen,Wohnung verkaufen.
Bewertung & Markt
Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Oberschwaben und am Bodensee
Ein Mehrfamilienhaus wird nicht wie ein Eigenheim bewertet, sondern wie eine Kapitalanlage. Maßgeblich ist das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 ff. ImmoWertV: Vom Jahresrohertrag werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird mit Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt gesondert hinzu. In der Praxis rechnen Käufer zusätzlich mit dem Faktor — Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Beide Wege führen zum selben Punkt: Der Wert steht und fällt mit den Mieten, die das Haus erwirtschaftet.
Deshalb ist die Mieterliste das wichtigste Dokument im Verkauf. Sie zeigt Ist-Mieten, Laufzeiten, Leerstand und wie weit die Mieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Haus mit Mietsteigerungspotenzial ist für Anleger attraktiver als eines, bei dem die Mieten ausgereizt sind — die Mietverhältnisse selbst bleiben unangetastet, denn nach § 566 BGB tritt der Käufer in die bestehenden Verträge ein. Dem gegenüber steht der Instandhaltungsstau: Was nicht in Dach, Heizung und Leitungen geflossen ist, zieht der Käufer ab, meist großzügiger als die tatsächlichen Kosten.
Marktnotiz
Kleinere Mehrfamilienhäuser mit vier bis acht Einheiten sind in unseren Landkreisen das gesuchteste Anlagesegment. Der Käuferkreis ist überwiegend regional, rechnet konservativ und braucht vollständige Unterlagen, bevor die Bank überhaupt prüft.
- Bewertungsverfahren
- Ertragswert
- Kennzahl der Käufer
- Faktor
- Vermarktungsdauer
- 3 bis 6 Monate
- Schlüsseldokument
- Mieterliste
nach den §§ 27 ff. ImmoWertV, Bodenwert gesondert
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete
Käufer prüfen Unterlagen und Finanzierung länger
Ist-Mieten, Vertragsbeginn, Laufzeiten, Leerstand
Angaben zu Dauer und Verfahren sind Erfahrungswerte aus unserer Region und ersetzen keine Wertermittlung — die verbindliche Einordnung erfolgt nach dem Termin vor Ort. Rechtliche und steuerliche Angaben sind allgemeine Orientierung, ersetzen keine Beratung im Einzelfall und keine Auskunft von Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
Preistreiber
Was den Preis bestimmt.
Fünf Faktoren, die bei Mehrfamilienhäuser regelmäßig über die Preisspanne entscheiden — in der Reihenfolge, in der Käufer sie prüfen.
Ist-Miete gegen Marktmiete
Die Differenz zwischen laufender und ortsüblicher Vergleichsmiete ist das Potenzial, für das ein Anleger zahlt. Sie muss belegbar sein — über Mietspiegel oder vergleichbare Neuvermietungen im Haus.
Mieterstruktur und Leerstand
Lange, störungsfreie Mietverhältnisse sind wertstabil, aber schwer anzupassen. Leerstand kostet Ertrag, eröffnet aber Spielraum. Beides ist ein Argument — je nachdem, welcher Käufertyp angesprochen wird.
Instandhaltungsstau und Restnutzungsdauer
Dach, Heizzentrale, Steigleitungen, Elektrik, Fassade. Was hier ansteht, wirkt doppelt: als direkter Abzug und über die verkürzte Restnutzungsdauer im Ertragswert.
Lage und Liegenschaftszinssatz
Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Liegenschaftszinssatz spiegelt, wie sicher der Markt den Ertrag am jeweiligen Standort einschätzt. Er wirkt im Ertragswert wie ein Hebel.
Aufteilungspotenzial
Lässt sich das Haus nach WEG in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen, entsteht eine zweite Verwertungsperspektive. Bewertet wird sie nur, wenn Abgeschlossenheit und Baurecht das tatsächlich hergeben.
Vorbereitung
Diese Unterlagen brauchen Sie.
Bei Mehrfamilienhäuser fragen Käufer und finanzierende Banken genau diese Dokumente ab. Was fehlt, beschaffen wir für Sie — die Liste ist der Anfang, nicht Ihre Hausaufgabe.
Unterlagen prüfen lassenGrundbuchauszug und Flurkarte
aktuell, mit allen Belastungen in Abteilung II und III
Bauzeichnungen aller Geschosse
Grundrisse, Schnitte, Ansichten, möglichst mit Genehmigung
Wohn- und Nutzflächenberechnung je Einheit
Basis für Mietspiegelvergleich und Renditerechnung
Aktuelle Mieterliste
Ist-Miete, Vertragsbeginn, Laufzeit, Kaution, Leerstand
Alle Mietverträge samt Nachträgen
inklusive Staffel-, Index- und Kündigungsvereinbarungen
Betriebskostenabrechnungen
der letzten drei Jahre, mit Umlageschlüsseln
Nachweise über Investitionen
der letzten zehn Jahre — der beste Beleg gegen Preisabzüge
Energieausweis
für das Gesamtgebäude
Gebäudeversicherungsschein
geht mit dem Eigentum über, Käufer prüfen den Umfang
Grundsteuerbescheid
für die Bewirtschaftungskostenrechnung
Wartungs- und Prüfprotokolle
Heizung, Aufzug, Schornsteinfeger, Trinkwasseruntersuchung
Weitere Immobilientypen
Verkaufen nach Immobilientyp
Jeder Immobilientyp wird anders bewertet, braucht andere Unterlagen und spricht einen anderen Käuferkreis an. Für 7 Typen finden Sie hier die jeweils passende Seite.
Standorte
Mehrfamilienhaus verkaufen — nach Standort
Was Ihre Immobilie wert ist, entscheidet sich nicht nur am Typ, sondern am Ort. Für jede Region, jeden Landkreis und jede größere Gemeinde führen wir eigene Marktdaten.
Ihr Ort ist nicht dabei?Alle Standorte im Überblick
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?
Kostenfrei, unverbindlich und mit begründeter Preisspanne statt einer Zahl aus dem Onlinerechner. Antwort innerhalb von zwei Werktagen.
Über uns
Zwei Brüder aus Oberschwaben.
Niklas Reuber verantwortet Recht und Abwicklung, Jonas Reuber Vermarktung und Reichweite. Sie haben eine Bezugsperson statt einer Sachbearbeiter-Kette.
Ablauf
Was bei der Wertermittlung passiert.
- 01
Eckdaten
Lage, Größe, Baujahr, Zustand — Antwort in zwei Werktagen.
- 02
Unterlagen
Wir sagen, was fehlt — bei Mehrfamilienhäuser beginnt es beim Grundbuchauszug und Flurkarte.
- 03
Termin vor Ort
Zustand, Ausstattung, Mikrolage, offene Punkte.
- 04
Bewertung
Ertragswertverfahren — nachvollziehbar hergeleitet, nicht geschätzt.
- 05
Strategie
Startpreis, Zielgruppe, Vermarktungsweg und Zeitplan.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäuser
Wie berechnet sich der Wert eines Mehrfamilienhauses?
Über den Ertrag. Vom Jahresrohertrag aus Nettokaltmieten werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen; der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt hinzu. Als Kontrollgröße dient der Faktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Beide Zahlen stellen wir in der Wertermittlung nebeneinander.
Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?
Eine gesetzliche Pflicht, den Verkauf vorab anzukündigen, gibt es nicht. Praktisch ist frühe, ruhige Information trotzdem klug, denn Besichtigungen brauchen die Mitwirkung der Mieter, und ein Zutrittsrecht besteht nur in angemessenem Rahmen mit Vorankündigung. Nach dem Eigentumsübergang teilt der neue Eigentümer den Wechsel und die neue Zahlstelle mit.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Rechnerisch bringt die Summe der Einzelwohnungen oft mehr als das Gesamtobjekt. Dem stehen Kosten und Zeit gegenüber: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Notar und Grundbuch. Bei vermieteten Einheiten kommen das Vorkaufsrecht der Mieter und die Kündigungssperrfrist hinzu. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Was bedeutet die Drei-Objekt-Grenze für mich?
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuer und ohne die zehnjährige Spekulationsfrist. Ein Mehrfamilienhaus zählt dabei nicht automatisch als ein Objekt, aufgeteilte Wohnungen zählen einzeln. Das ist ein Fall für Ihren Steuerberater, und zwar vor dem Verkauf.
Muss ich mich nach der Wertermittlung entscheiden?
Nein. Die Wertermittlung ist kostenfrei und unverbindlich; viele Eigentümer holen sie ein Jahr vor dem geplanten Verkauf ein, um planen zu können. Wenn Sie sich dagegen entscheiden, entstehen keine Kosten und wir melden uns nicht ungefragt wieder.
Nächster Schritt
Mehrfamilienhaus verkaufen?
Starten Sie mit der kostenfreien Wertermittlung. Sie bekommen eine begründete Preisspanne, eine ehrliche Einschätzung zur Vermarktungsdauer — und danach entscheiden Sie.