Wer eine Eigentumswohnung besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, stößt schnell auf eine Frage, die sich beim Hausverkauf so nicht stellt: Wohnung verkaufen, Ablauf – reicht die übliche Checkliste, oder kommt bei einer Eigentumswohnung mehr dazu? Die Antwort ist eindeutig: mehr. Neben Grundbuchauszug und Energieausweis brauchen Sie Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, und je nach Teilungserklärung sogar die Zustimmung des Verwalters.
Dieser Artikel führt Sie durch den kompletten Verkaufsprozess einer Eigentumswohnung: die sieben Schritte von der Bewertung bis zur Übergabe, die zusätzlichen WEG-Unterlagen, die Provisionsregeln und die steuerlichen Fristen. Wo es um Recht und Steuern geht, nennen wir die gesetzliche Grundlage – für die Prüfung des Einzelfalls gehört ein Steuerberater oder Anwalt an Ihre Seite.
In Ravensburg, Friedrichshafen, Konstanz oder Ulm sind Eigentumswohnungen längst keine Randerscheinung mehr, sondern ein wachsender Teil des Marktes zwischen Bodensee, Oberschwaben und Schwäbischer Alb. Wer hier verkauft, sollte die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kennen, bevor die erste Anzeige online geht.
Wohnung verkaufen: Ablauf in sieben Schritten
Wohnung verkaufen: Ablauf im Überblick – die sieben Etappen, die zwischen Entschluss und Schlüsselübergabe liegen:
- Unterlagen zusammenstellen (Grundbuch, Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Energieausweis)
- Marktgerechten Preis ermitteln, idealerweise mit einer Bewertung vor Ort
- Exposé erstellen und Vermarktung starten
- Besichtigungen durchführen und Kaufinteressenten qualifizieren
- Verwalterzustimmung einholen, falls die Teilungserklärung dies verlangt
- Notartermin vorbereiten und Kaufvertrag abstimmen
- Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe
Der Unterschied zum Hausverkauf liegt vor allem in Schritt eins und fünf. Während Hausverkäufer im Wesentlichen Grundbuchauszug, Baupläne und Energieausweis brauchen, kommen bei der Eigentumswohnung die Dokumente der Eigentümergemeinschaft hinzu – und mit ihnen ein Beteiligter mehr im Zeitplan: der Verwalter. Wer diese beiden Punkte früh klärt, vermeidet die häufigste Ursache für Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.
Realistisch eingeplant, verteilen sich die sieben Schritte über drei bis sechs Monate: ein bis zwei Wochen für Bewertung und Unterlagen, vier bis acht Wochen für Vermarktung und Besichtigungen, weitere zwei bis vier Wochen bis zum Notartermin. Liegt die Verwalterzustimmung erst nach der Beurkundung vor, verzögert sich lediglich der Eigentumsübergang im Grundbuch – der Kaufvertrag selbst kann trotzdem bereits unterschrieben sein, sofern die Zustimmung als aufschiebende Bedingung formuliert wird.
Unterlagen für die Eigentumswohnung: mehr als beim Hausverkauf
Für Unterlagen beim Hausverkauf reicht meist eine überschaubare Liste. Bei der Eigentumswohnung kommen die Dokumente der Gemeinschaft dazu, weil Käufer nicht nur die Wohnung selbst bewerten, sondern auch die finanzielle und bauliche Verfassung des gesamten Hauses.
| Dokument | Wofür es gebraucht wird |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung | Legt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte fest |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen | Zeigen beschlossene und geplante Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum |
| Wirtschaftsplan und die letzten drei Hausgeldabrechnungen | Belegen laufende Kosten und mögliche Sonderumlagen |
| Nachweis über die Erhaltungsrücklage | Zeigt, wie gut das Haus für Reparaturen finanziell vorbereitet ist |
| Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) | Bestätigt Eigentumsverhältnisse und eingetragene Lasten |
| Energieausweis | Pflichtangabe in jedem Inserat, muss bei der Besichtigung vorliegen |
Eigentümer haben gegenüber der Verwaltung einen Anspruch auf Einsicht in diese Unterlagen und können Kopien anfordern, teils gegen eine Bearbeitungsgebühr. Planen Sie dafür zwei bis drei Wochen ein – Verwaltungen arbeiten diese Anfragen selten am selben Tag ab.
Wert der Eigentumswohnung realistisch einschätzen
Der Preis einer Eigentumswohnung hängt stärker an Detailfaktoren als der eines Hauses: Stockwerk, Aufzug, Balkonausrichtung, Zustand des Gemeinschaftseigentums und Höhe der Rücklage wirken sich direkt auf das erzielbare Ergebnis aus. Ein Online-Rechner für die Immobilienbewertung kann eine erste Orientierung geben, liegt bei Eigentumswohnungen aber häufig daneben, weil er WEG-spezifische Faktoren wie eine niedrige Rücklage oder eine anstehende Fassadensanierung nicht kennt.
Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt zusätzlich aktuelle Vergleichsverkäufe in derselben Lage – etwa in der Ravensburger Innenstadt, am Friedrichshafener Seeufer oder in Tübinger Altbaubeständen. Diese Spannbreite bildet die Grundlage für einen Angebotspreis, der weder Interessenten abschreckt noch Verhandlungsspielraum verschenkt.
WEG-Besonderheiten: Verwalterzustimmung, Sondernutzungsrechte und Rücklage
Ob ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf, regelt § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG): Die Teilungserklärung kann eine solche Veräußerungsbeschränkung vorsehen. Ist sie vereinbart, ist der Kaufvertrag erst wirksam, wenn die Zustimmung vorliegt – der Verwalter darf sie aber nur aus wichtigem Grund verweigern.
Sondernutzungsrechte, etwa an einem Stellplatz, einem Kellerabteil oder einem Gartenanteil, gehören ebenfalls in die Teilungserklärung und sollten im Exposé korrekt ausgewiesen werden. Kaufinteressenten fragen zunehmend auch nach dem Stand der Erhaltungsrücklage: Eine niedrige Rücklage bei absehbaren Sanierungen – etwa an Dach, Fassade oder Heizung – kann den erzielbaren Preis spürbar drücken, weil Käufer künftige Sonderumlagen einpreisen.
Maklerprovision und Nebenkosten beim Verkauf
Die Maklerprovision beim Hausverkauf folgt seit Dezember 2020 dem Halbteilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB, und diese Regel gilt für Eigentumswohnungen ebenso wie für Einfamilienhäuser: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen, auch wenn der Käufer vertraglich am Honorar beteiligt wird. Marktüblich sind in der Region insgesamt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, hälftig geteilt zwischen beiden Seiten.
Weitere Kosten fallen für Verkäufer in der Regel kaum an: Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer, offene Sondernutzungsentgelte oder eine ausstehende Sonderumlage sollten dagegen vor der Beurkundung geklärt sein, damit sie den Kaufpreis nicht nachträglich schmälern. Läuft noch eine Finanzierung auf der Wohnung, kommt gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank hinzu – auch das sollte vor der Preisfestlegung in die Kalkulation einfließen, damit der Nettoerlös am Ende nicht überrascht.
Steuern: Spekulationsfrist und Ausnahmen bei Eigennutzung
Wer seine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, muss den Gewinn nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Maßgeblich für den Fristbeginn ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag.
Eine wichtige Ausnahme gilt für selbstgenutzte Wohnungen: Wer die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt hat, zahlt keine Spekulationssteuer – unabhängig von der Haltedauer. Bei geerbten oder vermieteten Wohnungen lohnt sich ein genauerer Blick auf die Frist; mehr dazu und zur Erbschaftsteuer lesen Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf, dessen Regeln für Eigentumswohnungen gleichermaßen gelten. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung – für die Einordnung Ihres konkreten Falls ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen: Ablauf – wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Von der ersten Bewertung bis zur Übergabe vergehen bei einer realistischen Preisfindung in der Regel drei bis sechs Monate. Fehlt eine Verwalterzustimmung oder ziehen sich WEG-Unterlagen hin, verlängert sich der Zeitraum entsprechend.
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung aller Eigentümer?
Nein. Falls die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vorsieht, genügt in der Regel die Zustimmung des bestellten Verwalters, nicht der übrigen Eigentümer.
Muss ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf an den Käufer auszahlen?
Nein. Die anteilige Rücklage verbleibt bei der Eigentümergemeinschaft und geht mit dem Eigentum automatisch auf den Käufer über – eine gesonderte Auszahlung an den Verkäufer findet nicht statt.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Nach dem Halbteilungsprinzip der §§ 656c, 656d BGB tragen Verkäufer und Käufer die Provision grundsätzlich je zur Hälfte, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist unwirksam.
Was passiert, wenn Unterlagen der Eigentümergemeinschaft fehlen?
Der Notar kann ohne vollständige Unterlagen beurkunden, doch Käufer und finanzierende Banken verlangen sie meist vor der Zusage. Fehlende Protokolle oder ein unklarer Rücklagenstand verzögern in der Praxis häufiger den Abschluss als der eigentliche Notartermin.
Nächster Schritt
„Wohnung verkaufen: Ablauf" – für die eigene Eigentumswohnung beginnt er am besten mit einer realistischen Preiseinschätzung, nicht am Ende des Prozesses. Eine kostenfreie Wertermittlung vor Ort zeigt Ihnen, welche Preisspanne aktuelle Vergleichsverkäufe in Ihrer Lage tatsächlich hergeben – unverbindlich und ohne Vorabkosten. Dabei prüfen wir auch, welche WEG-Unterlagen für Ihre Wohnung noch fehlen und wie lange die Beschaffung erfahrungsgemäß dauert.
Ob Ravensburg, Friedrichshafen, Konstanz oder Ulm: Für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Oberschwaben, am Bodensee, im Allgäu oder auf der Schwäbischen Alb begleiten wir Sie erfolgsbasiert durch alle sieben Schritte – von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe der Schlüssel.
