Maklerprovision Hausverkauf: Wer zahlt wie viel und wofür

Wer ein Haus verkaufen will, hört früh eine zweite Zahl neben dem Angebotspreis: die Maklerprovision. Sie entscheidet mit darüber, was am Ende auf dem Konto ankommt – und wer sie in welcher Höhe trägt, ist seit 2020 gesetzlich geregelt, nicht mehr reine Verhandlungssache. Wer die Regeln zur Maklerprovision Hausverkauf kennt, kann den Nettoerlös realistisch kalkulieren, bevor der erste Besichtigungstermin steht.

Dieser Artikel erklärt, wie hoch die Provision in Oberschwaben, am Bodensee und im Allgäu üblich ist, wer sie nach dem Halbteilungsprinzip zahlt, wann die gesetzliche Regel nicht greift – etwa bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Höfen – und worauf Verkäufer im Maklervertrag achten sollten.

Für viele Eigentümer ist die Provision die größte planbare Nebenkostenposition beim Verkauf, größer als Notar- oder Grundbuchkosten. Wer sie erst kurz vor der Beurkundung nachrechnet, wird häufig vom Ergebnis überrascht. Die folgenden Abschnitte ordnen deshalb Recht, Marktpraxis und ein konkretes Rechenbeispiel ein.

Maklerprovision Hausverkauf: Das Halbteilungsprinzip seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die § 656c BGB und der § 656d BGB, wie die Provision beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zwischen den Parteien aufgeteilt wird, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beauftragt der Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer, dürfen beide Seiten nur zu gleichen Teilen belastet werden. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam – der Käufer muss dann gar nichts zahlen.

Die Regel schützt private Käufer vor einer einseitigen Kostenlast, wie sie in manchen Regionen früher üblich war. Für Verkäufer bedeutet sie vor allem Planungssicherheit: Die eigene Kostenseite steht von Anfang an fest und lässt sich nicht nachträglich zulasten des Käufers verschieben, um das Angebot attraktiver wirken zu lassen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Oberschwaben und am Bodensee

In Baden-Württemberg liegt die marktübliche Gesamtprovision beim Verkauf einer Wohnimmobilie bei 7,14 Prozent des beurkundeten Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird sie hälftig geteilt: Verkäufer und Käufer tragen dann je 3,57 Prozent. Das gilt in Ravensburg, Friedrichshafen und Bad Waldsee ebenso wie in Ulm, Konstanz oder Überlingen – die Sätze unterscheiden sich zwischen den Bundesländern, innerhalb Baden-Württembergs sind sie weitgehend einheitlich.

Die Höhe ist grundsätzlich frei verhandelbar, ein gesetzlich fixierter Satz existiert nicht. In der Praxis hat sich der Wert regional aber so verfestigt, dass Abweichungen selten sind und meist mit einem klar erkennbaren Grund einhergehen, etwa einem sehr hohen Kaufpreis oder einem gebündelten Marketing-Paket bei größeren Objekten.

Zum Vergleich: In anderen Bundesländern liegen die üblichen Gesamtsätze teils niedriger, und die Praxis, wer den Makler beauftragt und zahlt, unterscheidet sich historisch von Region zu Region. Ein bundesweiter Vergleich hilft Verkäufern in Oberschwaben und am Bodensee deshalb wenig, weil der Kaufpreis die maßgebliche Bezugsgröße ist und lokale Marktpraxis bindender wirkt als Durchschnittswerte aus anderen Bundesländern. Oberhalb von rund 2 Millionen Euro Kaufpreis – etwa bei Objekten am Starnberger See, in München oder in Tirol – arbeitet Reuber Exklusiv zudem mit gebuchten Marketing-Paketen und einer reduzierten Erfolgsprovision, weil der Vermarktungsaufwand bei Off-Market-Objekten anders verteilt ist als im Massengeschäft.

Wann das Halbteilungsprinzip nicht gilt

Die gesetzliche Regel betrifft ausschließlich Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an einen privaten Käufer im Sinne des § 13 BGB gehen. Für andere Objektarten gilt sie nicht, dort bleibt die Aufteilung Verhandlungssache zwischen den Beteiligten:

• Unbebaute Grundstücke
• Mehrfamilienhäuser, auch kleinere mit zwei oder drei Einheiten
• Gewerbeimmobilien
• Höfe und landwirtschaftliche Anwesen
• Käufe durch Unternehmen oder Kapitalgesellschaften

Bei diesen Objekten übernimmt häufig allein der Verkäufer die Provision als sogenannte Innenprovision, kalkuliert in den Angebotspreis. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ein Grundstück verkaufen oder einen Bauernhof verkaufen will, sollte die Provisionsfrage deshalb früh und ausdrücklich im Maklervertrag klären, statt sich auf die Regeln für Wohnimmobilien zu verlassen.

Innenprovision und Außenprovision: zwei unterschiedliche Modelle

Bei der Maklerprovision Hausverkauf für Wohnimmobilien ist die Außenprovision der Regelfall: Verkäufer und Käufer zahlen getrennt an den Makler, je zur Hälfte, offen im Kaufvertrag ausgewiesen. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Höfen ist dagegen häufig eine Innenprovision üblich. Der Verkäufer trägt sie allein und kalkuliert sie von vornherein in den Angebotspreis ein, der Käufer zahlt formal nichts an den Makler.

Für die Verhandlungsposition macht das einen Unterschied: Bei einer Innenprovision lohnt sich für Verkäufer ein genauer Blick darauf, ob der Angebotspreis tatsächlich realistisch bleibt oder ob die Provision den Preis über das marktübliche Niveau hinaus treibt und potenzielle Käufer abschreckt.

Beispielrechnung: Provision bei einem Einfamilienhaus

Die folgende Tabelle zeigt ein anonymisiertes Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 550.000 Euro, wie es zwischen Ravensburg und Friedrichshafen realistisch ist.

Position	Betrag
Kaufpreis	550.000 €
Gesamtprovision (7,14 % inkl. MwSt.)	39.270 €
Anteil Verkäufer (3,57 %)	19.635 €
Anteil Käufer (3,57 %)	19.635 €

Der Verkäufer kalkuliert seinen Anteil der Maklerprovision Hausverkauf üblicherweise als Abzug vom Bruttoerlös, nicht als zusätzliche Ausgabe außerhalb des Kaufpreises. Wichtig für die eigene Liquiditätsplanung: Beide Anteile werden erst mit dem Verkauf fällig, es fließt vorher kein Geld an den Makler.

Wann die Provision fällig wird – und was im Vertrag stehen sollte

Der Provisionsanspruch entsteht in der Regel mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht bereits mit der Zusage eines Käufers oder der Reservierung. Bei Reuber Regional gilt das konsequent erfolgsbasiert: Es fallen keine Vorabkosten an, die Wertermittlung vor Ort ist kostenfrei, und die Provision wird ausschließlich bei tatsächlichem Verkauf berechnet.

Im Maklervertrag lohnt sich ein Blick auf drei Punkte: die Textform der Vereinbarung nach § 656a BGB, eine klare Definition, wofür die Provision gezahlt wird – üblicherweise Nachweis und Vermittlung – und die genaue Bezugsgröße, also ob sich der Prozentsatz auf den beurkundeten Kaufpreis oder eine andere Summe bezieht. Wer schon vor der Beauftragung die nötigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammenstellt, verkürzt außerdem die Zeit bis zur Beurkundung und damit bis zur Fälligkeit.

Wer die Maklerprovision Hausverkauf realistisch in die eigene Liquiditätsplanung einbauen will, sollte deshalb zwei Zeitpunkte trennen: den Moment, in dem ein Käufer verbindlich zusagt, und den Moment der notariellen Beurkundung. Erst der zweite löst die Zahlungspflicht aus, auch wenn zwischen beiden Terminen mehrere Wochen liegen können.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit privatem Käufer zahlen Verkäufer und Käufer die Provision je zur Hälfte, geregelt in § 656c BGB. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Höfen ist die Aufteilung frei verhandelbar und wird im Maklervertrag festgelegt. Ein Vertrag, der bei einem Einfamilienhaus von der hälftigen Teilung abweicht, ist unwirksam.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz, nur eine regional übliche Marktpraxis. In Baden-Württemberg liegt sie bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, verhandelbar bleibt sie trotzdem, besonders bei sehr hochpreisigen Objekten.

Kann der Verkäufer die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an, mindert die Provision als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Details dazu und zur Zehn-Jahres-Frist erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung, die konkrete Einordnung gehört zum Steuerberater.

Muss ich die Provision auch zahlen, wenn der Verkauf platzt?

Nein. Der Anspruch entsteht erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Scheitert ein Verkaufsversuch vorher, entstehen bei einem erfolgsbasierten Modell wie Reuber Regional keine Kosten – auch nicht für die Wertermittlung oder die Vermarktung im Vorfeld.

Gilt das Halbteilungsprinzip auch bei einem geerbten Haus?

Ja, wenn das geerbte Objekt ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist und an einen privaten Käufer geht. Für Erbengemeinschaften kommen dazu oft Fragen zu Fristen und Steuern, die der Beitrag Geerbtes Haus verkaufen einordnet.

Nächster Schritt

Die Frage Maklerprovision Hausverkauf ist am Ende nur ein Baustein einer realistischen Kalkulation – entscheidend bleibt, welcher Verkaufspreis am Markt tatsächlich erzielbar ist. Reuber Immobilien ermittelt den Marktwert vor Ort anhand echter Vergleichsverkäufe in Oberschwaben, am Bodensee und im Allgäu, unverbindlich und kostenfrei. Die kostenfreie Wertermittlung zeigt Eigentümern eine belastbare Preisspanne, bevor eine Entscheidung über Vermarktung oder Maklerauftrag fällt. Wer den Ablauf danach kennenlernen möchte, findet einen Überblick unter Haus verkaufen oder direkt bei den Leistungen im Bereich Regional.