Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern und Erbengemeinschaft

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, trifft selten eine rein wirtschaftliche Entscheidung. Es geht um das Elternhaus, um ein Erbe, das sich Geschwister teilen, häufig um eine Immobilie, die niemand der Erben selbst bewohnen will oder kann. Dazu kommen Fristen, die parallel laufen: die Anzeige beim Finanzamt, die Grundbuchberichtigung und, je nach Haltedauer der Erblasserin oder des Erblassers, die Frage, ob beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt.

Dieser Artikel ordnet die drei Themen, die beim Verkauf einer geerbten Immobilie am häufigsten für Verzögerung sorgen: die Fristen nach dem Erbfall, die steuerlichen Folgen und die Erbengemeinschaft, in der mehrere Personen gemeinsam entscheiden müssen. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung, gibt aber die Orientierung, mit der Eigentümer in ein Gespräch mit Notar, Steuerberater oder Makler gehen.

Geerbtes Haus verkaufen: der Ausgangspunkt für Erben

Bevor überhaupt ein Verkauf infrage kommt, muss die Erbenstellung feststehen. Dafür genügt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oft schon, in vielen Fällen verlangen Grundbuchamt oder Bank aber einen Erbschein. Der wird beim Nachlassgericht beantragt und kostet, je nach Nachlasswert, mehrere Hundert Euro.

Erst mit einem dieser Nachweise können Erben rechtsverbindlich handeln: das Grundbuch berichtigen lassen, einen Makler beauftragen, einen Kaufvertrag unterschreiben. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, sollte diesen Schritt daher so früh wie möglich anstoßen, auch wenn der eigentliche Verkauf erst später ansteht.

Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden, nicht allein

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann nicht einer Person allein, sondern allen Miterben gemeinschaftlich, unabhängig von ihrer Erbquote. Für die laufende Verwaltung genügt nach § 2038 BGB in der Regel ein Mehrheitsbeschluss.

Für den Verkauf selbst gilt das nicht. Ein Hausverkauf ist keine laufende Verwaltung, sondern eine Verfügung über den Nachlass, und die verlangt Einstimmigkeit. Ist auch nur eine Miterbin oder ein Miterbe dagegen, kann die Immobilie nicht verkauft werden, solange keine Einigung oder gerichtliche Lösung vorliegt.

In der Praxis heißt das: Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, muss zuerst innerhalb der Erbengemeinschaft Konsens herstellen. Das gelingt leichter, wenn eine neutrale, marktnahe Wertermittlung vorliegt, auf die sich alle Beteiligten beziehen können, statt über Bauchgefühl zu streiten.

Fristen nach dem Erbfall im Überblick

Mehrere Fristen laufen unabhängig voneinander und teils schon ab dem Todestag:

• Ausschlagungsfrist: sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall, um das Erbe auszuschlagen, etwa bei Überschuldung.
• Anzeige beim Finanzamt: drei Monate ab Kenntnis der Erbschaft, unabhängig davon, ob überhaupt Steuer anfällt (§ 30 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz).
• Grundbuchberichtigung: gesetzlich nicht befristet, sollte aber zügig erfolgen, weil ohne sie kein Verkauf möglich ist.

Wer diese Fristen im Blick behält, vermeidet, dass ein sonst verkaufsreifes Haus am Papierkram hängen bleibt. Gerade bei mehreren Erben an unterschiedlichen Wohnorten lohnt es sich, früh eine Person zu benennen, die die Kommunikation mit Notar und Finanzamt bündelt.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Zwei Steuerarten sind zu unterscheiden, und sie werden in der Praxis häufig vermischt: die Erbschaftsteuer auf den Erwerb und die Einkommensteuer auf einen möglichen Verkaufsgewinn.

Erbschaftsteuer. Sie fällt nur an, soweit der geerbte Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro Freibetrag, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, alle übrigen Personen der Steuerklasse I 100.000 Euro und entferntere Verwandte oder Nichtverwandte 20.000 Euro (§ 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Bei einem Einfamilienhaus im mittleren Preissegment bleiben Kinder und Ehepartner damit oft ganz oder größtenteils steuerfrei.

Empfänger	Freibetrag
Ehepartner, eingetragene Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder, Kinder verstorbener Kinder	400.000 Euro
Enkelkinder	200.000 Euro
Übrige Personen der Steuerklasse I	100.000 Euro
Alle übrigen Erwerber	20.000 Euro

Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Ein Verkaufsgewinn ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen dem Kauf durch die Erblasserin oder den Erblasser und dem Verkauf durch die Erben weniger als zehn Jahre liegen. Die Erbschaft selbst verlängert oder unterbricht diese Frist nicht, sie wird einfach übernommen (§ 23 Einkommensteuergesetz). Wurde das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei, unabhängig vom erzielten Gewinn.

Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, sei es von der Erblasserin oder dem Erblasser vor dem Tod, sei es von den Erben danach. Für unser Journal haben wir die Details dieser Frist bereits ausführlicher beschrieben, mit Ausnahmen, Berechnungsbeispielen und der Frage, wann die Freigrenze greift: Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Frist, Ausnahmen, Kosten.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob im Einzelfall Erbschaftsteuer oder Spekulationssteuer anfällt und wie sich beide zueinander verhalten, sollte ein Steuerberater anhand der konkreten Zahlen prüfen.

Ablauf: von der Wertermittlung bis zur Erlösverteilung

Steht die Erbengemeinschaft hinter dem Verkauf, folgt der Ablauf im Kern dem eines gewöhnlichen Hausverkaufs, mit einer Besonderheit: Der Erlös wird am Ende nach Erbquoten unter allen Miterben aufgeteilt, nicht an eine einzelne Person ausgezahlt.

Am Anfang steht eine realistische, marktnahe Wertermittlung. Das ist bei geerbten Häusern besonders wichtig, weil emotionale Erinnerungswerte und tatsächlicher Marktwert oft auseinanderfallen, und weil ein zu hoher Angebotspreis die Vermarktungsdauer unnötig verlängert. Reuber Immobilien bietet dafür eine kostenfreie Wertermittlung vor Ort an, auf Basis vergleichbarer Verkäufe in der jeweiligen Lage zwischen Oberschwaben und dem Bodensee.

Die Vermarktung selbst läuft erfolgsbasiert: keine Vorabkosten für die Erben, Provision nur bei tatsächlichem Verkauf. Die marktübliche Courtage liegt bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit einer Verbraucherin oder einem Verbraucher als Käufer je zur Hälfte zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt (§§ 656c, 656d BGB). Wer also ein geerbtes Haus verkaufen lässt, zahlt nicht die volle Provision allein.

Nach dem notariellen Kaufvertrag fließt der Kaufpreis auf ein Konto, meist ein gemeinsames Erbenkonto oder ein Notaranderkonto, und wird anschließend entsprechend den Erbquoten verteilt. Wie hoch der tatsächliche Verkehrswert einer Lage ausfällt, unterschätzen Erben, die selbst nicht vor Ort leben, häufig, gerade in Regionen mit heterogener Preisentwicklung wie zwischen Allgäu und Schwäbischer Alb, wie unser Beitrag über unterschätzte Premium-Lagen in Oberschwaben zeigt.

Wenn sich die Erben nicht einigen: die Teilungsversteigerung

Nicht jede Erbengemeinschaft findet schnell zueinander. Wenn eine Einigung über den freihändigen Verkauf ausbleibt, kann jede Miterbin und jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über eine Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz.

Das Verfahren wandelt die Immobilie zwangsweise in Geld um, das dann verteilt wird. Der erzielte Preis liegt bei einer Teilungsversteigerung erfahrungsgemäß unter dem, was ein regulärer, gut vorbereiteter Verkauf am freien Markt erzielt, weil Käuferinnen und Käufer das Verfahrensrisiko einpreisen. Für alle Beteiligten ist ein einvernehmlicher Verkauf über einen Makler in aller Regel die wirtschaftlich bessere Lösung, auch wenn er mehr Abstimmung erfordert.

Häufige Fragen

Muss ich als Miterbe dem Verkauf zustimmen, auch wenn ich nur einen kleinen Anteil halte?

Ja. Bei der Verfügung über eine Nachlassimmobilie zählt nicht die Höhe der Erbquote, sondern die Einstimmigkeit aller Miterben. Selbst ein Anteil von wenigen Prozent reicht aus, um einen Verkauf zu blockieren, bis eine Einigung erzielt wird.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn ich als Kind ein Haus im Wert von 450.000 Euro erbe?

Der persönliche Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro. Steuerpflichtig wäre in diesem Beispiel nur der übersteigende Betrag von 50.000 Euro, nicht der gesamte Immobilienwert. Der genaue Steuersatz hängt vom individuellen Steuerbescheid und weiteren Umständen ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses immer Spekulationssteuer an?

Nein. Maßgeblich ist der ursprüngliche Kauf durch die Erblasserin oder den Erblasser. Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist entfällt die Steuer zusätzlich, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.

Wie lange dauert es, bis eine Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen kann?

Das hängt stark davon ab, wie schnell Erbschein und Grundbuchberichtigung vorliegen und wie einig sich die Miterben sind. Realistisch vergehen zwischen Erbfall und Notartermin oft mehrere Monate, bei strittigen Erbengemeinschaften deutlich länger.

Was passiert mit offenen Schulden oder einer laufenden Finanzierung auf dem geerbten Haus?

Erben übernehmen mit dem Nachlass grundsätzlich auch bestehende Verbindlichkeiten, etwa eine noch nicht getilgte Immobilienfinanzierung. Diese wird beim Verkauf in der Regel aus dem Erlös abgelöst, bevor der Rest unter den Erben verteilt wird. Details sollten mit der finanzierenden Bank und einem Steuerberater geklärt werden.

Nächster Schritt

Bevor eine Erbengemeinschaft sich auf einen Preis, einen Zeitpunkt oder überhaupt einen Verkauf einigen kann, braucht es eine belastbare Grundlage: einen realistischen Marktwert, ermittelt anhand echter Vergleichsverkäufe vor Ort, nicht anhand von Online-Schätzungen. Reuber Immobilien bietet diese Wertermittlung unverbindlich und kostenfrei an, für Häuser, Wohnungen und Grundstücke zwischen Oberschwaben, Bodensee, Allgäu und der Schwäbischen Alb. Das Ergebnis lässt sich unter allen Miterben teilen und dient als gemeinsamer Ausgangspunkt für die weiteren Schritte. Eine kostenfreie Wertermittlung lässt sich unverbindlich anfragen, unabhängig davon, ob der Verkauf in einigen Wochen oder erst in einem Jahr ansteht.